Las expensas se comen el alquiler
Más que preocuparse por la suba del alquiler, los inquilinos de departamentos de la ciudad de Córdoba están cada vez más angustiados por la escalada imparable que desde hace unos meses vienen registrando las expensas de sus edificios. El incremento es tan marcado que llegó al punto de “ahogar” potenciales alzas en el valor de la renta: el gasto conformado es tan elevado que los propietarios temen perder a sus inquilinos si, a la par de las expensas, también suben el alquiler.
“La suba de las expensas es cada vez más preocupante, con incrementos muy acelerados en los costos de mantenimiento de los edificios”, le dijo a Día a Día Sebastián Viqueira, ejecutivo de uno de los mayores estudios dedicados a la administración de edificios en Córdoba. “Para colmo –señaló–, ya tenemos encima los nuevos aumentos de la energía eléctrica, y de los salarios de los encargados y empleados de vigilancia, que encarecerán aún más las expensas”.
Actualmente, los gastos comunes de un departamento de Nueva Córdoba llegan a representar hasta un 30 por ciento del valor del alquiler, cuando hasta no hace mucho esa relación no superaba el 10 ó 12 por ciento. “Hace dos o tres años, un departamento de un dormitorio con un alquiler de 700 pesos, pagaba 70 ú 80 pesos de expensas. Hoy, esa misma unidad, tiene un alquiler de mil pesos, y expensas de entre 250 y 350 pesos”, comparó Edgardo Calás, socio de inmobiliaria Yukón.
Que no se me vaya. En los edificios del Centro y Nueva Córdoba, las expensas de un departamento de dos dormitorios llegan a 350 pesos por mes, y hasta 500 pesos si la torre cuenta con servicio de seguridad. En las unidades de un dormitorio, los gastos comunes ascienden a 200 ó 220 pesos para edificios sin seguridad, y hasta 300 si tienen servicio de guardia permanente.
Calás asegura que, a partir de esta fuerte suba de los gastos comunes, muchos propietarios están manteniendo sin cambios los valores de los alquileres ante el temor de que los inquilinos abandonen los departamentos por no poder hacer frente al pago conjunto de la renta y las expensas. “Es que si el departamento queda vacío, automáticamente las expensas quedan a cargo del propietario hasta tanto consiga un nuevo inquilino”, remarcó el inmobiliario.
Con ello, el valor de un alquiler que históricamente se establecía calculando el 1 por ciento del precio de la propiedad, ahora ha quedado desfasado y apenas si los propietarios pueden aspirar a cobrar una renta equivalente al 0,5 por ciento del valor del departamento. De esa forma, el recupero de la inversión para los propietarios se hace cada vez más cuesta arriba.
Inmobiliarios y administradores explican que el desfasaje responde a una cuestión elemental: el valor de los alquileres está sujeto a cuestiones de oferta y demanda, mientras que las expensas se rigen inexorablemente por la suba de precios de los insumos y servicios que necesita un edificio para funcionar.
Recortes en el consorcio. Como consecuencia de la imparable suba de las expensas, muchos consorcios –particularmente aquellos que cuentan con un porcentaje importante de inquilinos– están tomando la decisión de recortar servicios en el edificio para poder neutralizar, al menos en parte, el encarecimiento de los gastos comunes.
“Tenemos muchos edificios que han reducido drásticamente la cantidad de días con servicio de vigilancia, mientras muchos otros directamente dejaron de contratar ese servicio”, explicó Viqueira al tiempo que aseguró que, si bien no se ha descontrolado, la mora en el pago de las expensas viene creciendo paulatinamente mes a mes.
Los recortes comienzan a aplicarse sobre aquellos servicios menos “vitales” para el edificio y sus inquilinos, como la vigilancia, la limpieza de los espacios comunes y hasta la calidad de la iluminación de los ingresos y pasillos. Otros servicios más sensibles, como el mantenimiento de ascensores o el seguro contra incendios, se mantienen por ahora sin “achique”.
“Antes, la gente consultaba solamente por el precio del alquiler de un departamento; pero ahora preguntan primero cuánto se paga de expensas y de impuestos, y recién entonces buscan saber el valor del alquiler. Los inquilinos sacan bien las cuentas generales, y si no les da buscan otra opción”, reconoció el socio de la inmobiliaria Yukón.
Cochera e impuestos también suman
Las expensas están carísimas, pero no son el único gasto que le hace “insoportable” la vida a los inquilinos de departamentos en la ciudad de Córdoba. Las cocheras y los impuestos también hacen lo suyo para “limarle” los bolsillos.
Es que si un inquilino tiene la suerte de tener un auto, pero su departamento no tiene cochera (algo más que habitual), debe contar con unos 250 ó 300 pesos extra por mes sólo para que el vehículo duerma bajo techo. Esta situación se ha tornado muy frecuente en los últimos tiempos, ya que muchos propietarios han comenzado a alquilar el espacio de la cochera independientemente del departamento.
De igual manera, los impuestos sobre la propiedad –que siempre se cobran aparte del alquiler– suman en el presupuesto, sobretodo en los últimos dos años en que la Provincia y la Municipalidad iniciaron un proceso de reajuste de los tributos inmobiliarios que, a juzgar por los anuncios de los últimos días, continuará adelante.
De esa manera, el costo en expensas, cochera e impuestos puede llegar a sumar entre 650 y 850 pesos por mes para un departamento de un dormitorio con servicio de seguridad, vale decir, casi tanto como los 1.000 pesos que paga de alquiler
Espantados, muchos se van del centro
Otra derivación de la significativa suba que experimentan las expensas en los últimos meses, es la cada vez más marcada migración de inquilinos desde Nueva Córdoba hacia edificios de barrios periféricos al centro, donde la incidencia de los gastos comunes es mucho menor.
“Ya desde hace un tiempo notamos un traslado de inquilinos desde Nueva Córdoba y el Centro a barrios de la primera periferia, como Cofico, Alta Córdoba o General Paz, donde hay edificios más pequeños, de menos pisos, con menos servicios y, consecuentemente, con expensas mucho más baratas”, le afirmó a Día a Día Juan Carlos López, titular de Terra Inmobiliaria y presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (Cacic).
Alberdi, Jardín, Observatorio y Güemes son otros vecindarios que reciben a inquilinos espantados por las carísimas expensas de Nueva Córdoba.
Por lo general, esos edificios son de menor altura (tres o cuatro pisos, a lo sumo) y carecen de ascensor o tienen sólo uno. Tampoco suelen contar con servicio de vigilancia y se las arreglan con una señora que dos o tres veces a la semana pasa los pisos en el hall de ingreso y los palieres.
De esa forma, las expensas terminan siendo significativamente menores (100 ó 120 pesos para un departamento de un dormitorio), aunque los precios de los alquileres sean prácticamente idénticos a los que se pagan por un departamento de Nueva Córdoba.
Quienes “huyen” de las expensas de Nueva Córdoba son en su mayoría estudiantes, pero hay también muchas familias que necesitan controlar sus gastos.
05/12/2013
